È stato affermato che la banca non è obbligata a vigilare sulle condotte poste in essere dall’ex amministratore del condominio nella gestione del conto, fatta sempre salva l’eccezione in cui vi siano anomalie assolutamente evidenti. Si è affermato, infatti, come non si possa pretendere che l’istituto bancario con il quale un condominio intrattenga rapporti di conto corrente, si trasforma in un controllore esterno della regolarità delle operazioni compiute dall’amministratore condominiale: in pratica la banca è obbligata a proteggere l’interesse del cliente solo in presenza di circostanze anomale (ABF, Collegio di Torino, 08 aprile 2021, n. 9479).

Prima della riforma del condominio è stato affermato che l’amministratore di condominio, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi caseggiati, nonché tra questi ultimi (Trib. Torino 3 maggio 2000).

Dopo la riforma del condominio l’articolo 1129 cc eccezione che può essere disposta la revoca giudiziale dell’amministratore in presenza di gravità irregolaritàfra le quali rientra la gestione secondo modalità idonee a generare la possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore.

Merita di essere sottolineato come le irregolarità nella gestione condominiale rilevino anche nelle ipotesi in cui l’amministratore sia mosso (almeno in apparenza) dall’intento di favorire la collettività condominiale; conto considerazione vale nel caso in cui l’amministratore immetta la propria liquidità personale nel conto bancario condominiale al fine di non lasciarlo in rosso. Tuttavia anche questa condotta è vietata, in quanto, salvo il verificarsi di particolari gravi esigenze, tale comportamento rappresenta una violazione del dovere di diligenza e di buona gestione che grava sull’amministratore.

In ogni caso può dirsi che esiste responsabilità dell’amministratore per le passività del conto corrente del condominio, quando il gestore non ha adempiuto alla riscossione delle quote condominiali da parte di tutti i condominicosì causando l’assenza dei fondi necessari sul conto corrente per i pagamenti dei fornitori o dei servizi, come le bollette della luce o le spese del riscaldamento centralizzato.

Si tenga conto poi che l’amministratore, con comportamenti appropriativi, potrebbe aver prelevato somme di pertinenza di una compagine condominiale in maniera indebita, utilizzandole per scopi personali e versandole sul conto corrente di altro condominio amministrato.

Il condominio privato ingiustamente di denaro può agire con l’azione di ripetizione dell’indebito ex art. 2033 cc nei confronti del condominio che si è visto accreditare sul conto corrente somme non dovuti, senza che abbia alcun rilievo la posizione dell’amministratore che abbia fraudolentemente utilizzato le somme condominiali per scopi personali. Tale impostazione comporta che nel giudizio relativo alla ripetizione delle somme indebitamente corrisposte, è onere del condominio che ha ricevuto il pagamento dimostrare la sussistenza di una giustificazione causale dello stessosenza che l’eventuale condotta (anche penale rilevante) di un terzo possa interferire (Cass. civ., sez. II, 28/02/2024, n. 5268).

Secondo l’articolo 646 cp commette il reato di appropriazione indebita chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria del denaro o della cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possiede: in tal caso è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro mille a euro tremila.

Nel caso di appropriazione indebita di somme di denaro relative ad un condominio da parte di colui che ne sia stato amministratore, il reato si consuma all’atto della cessazione della caricain quanto è in tale momento che, in mancanza di restituzione degli importi ricevuti nel corso della gestione, si verifica con certezza l’interversione del possesso.

Del resto, considerata la natura fungibile del denaro, sino alla cessazione dalla carica l’amministratore potrebbe reintegrare il condominio delle somme precedentemente disperse. Il principio, fissato in relazione a fattispecie di appropriazione di somme di denaro, è ancor di più valido quando l’appropriazione abbia a oggetto la documentazione, in quanto, con la cessazione della carica sorge in testa all’amministratore uscente l’obbligo di consegnare all’amministratore subentrante tutta la documentazione relativa all’amministrazione del condominio (Cass. pen., sez. II, 03/02/2023, n. 24279).